摘要：在实践中，当事人在厂房租赁合同中约定免责条款的情形非常多，但理论及实务文章大多仅针对格式条款中的免责条款的效力进行讨论，针对合同中（非格式）免责条款效力的讨论及分析并不多。而在厂房租赁合同纠纷中，诉讼争议焦点往往会涉及免责条款的效力。本文拟从司法判例观点角度，结合现有法律规定及未来立法趋势，对厂房租赁合同中（非格式）免责条款的效力进行分析，以期对厂房租赁合同履行及纠纷处理提供有益的参考。

一、部分案例及问题提出

相关案例一：单方自行承诺的免责条款有效-即承租人及次承租人作出的“厂房漏雨时，出租人不承担赔偿责任”的承诺条款，法院认定系其真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。

广东省深圳市中级人民法院在深圳市慈怀慧舍养生文化馆有限公司江西省天稻子实业有限公司与深圳音乐厅运营管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书中认为，2013年5月15日《承诺及声明函》中第一条、第三条的内容为“关于停水、停电、漏雨、消防、停工等不得要求赔偿”。天稻子公司于2013年5月15日作出的前述《承诺及声明函》是天稻子公司单方自愿作出的真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的强制性规定，也没有损害慈怀公司的利益，与案涉租赁合同构成了音乐厅公司与天稻子公司之间的租赁合同条款，合法有效。

相关案例二：免责条款无效-即承租人与次承租人约定，租赁合同提前解除时次承租人不得主张相应赔偿的条款，法院认定无效。

句容市人民法院在李高清与广东中翔投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书中认为，关于中翔公司是否应赔偿原告损失的问题。合同中原、被告约定如合同提前解除，承租方不得主张相应赔偿。该约定属于免责条款，但中翔公司作为承租人，因其原因导致其与碧桂园公司之间的租赁合同解除，中翔公司对于次承租人李高清的损失存在重大过失，故原、被告之间的免责条款应属无效，中翔公司应赔偿原告相关损失。

综上案例可见，不同法院对当事人在厂房租赁合同中约定的免责条款的效力持有不同的司法观点，有的法院认为部分免责条款并未违反法律的强制性规定、应认定有效，有的法院认为免责条款属于《合同法》五十三条规定的免责条款无效的情形，应认定无效。因此，实有必要对目前的司法观点进行相对集中的梳理，对免责条款的效力问题进行分析，为当事人解决争议及商业实践提供借鉴。

二、免责条款基本理论及法律规定

1、免责条款的概念

百度百科的定义内容显示，免责条款是指当事人约定的用以免除或限制其未来合同责任的条款。

2、免责条款相关法律规定

目前《合同法》中与免责条款相关的法条主要包括：（1）第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】；（2）第四十条【格式合同条款的无效】；（3）第五十三条【合同免责条款的无效】；（4）《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》(以下简称“《合同法司法解释(二)》”)的第六条、第九条、第十条[针对《合同法》第三十九条进行了详细的规定]。

前述法律规定大多与格式合同相关的免责条款有关，非格式合同涉及的免责条款相关法律规定主要集中在《合同法》第五十三条。本文拟主要针对《合同法》第五十三条，结合案例中的司法观点及学界观点对非格式合同涉及的免责条款进行分析讨论。

3、《合同法》第五十三条的立法过程

（1）关于《最高人民法院关于雇工合同“工伤概不负责”是否有效的批复》

《合同法》第五十三条相应规则的确立与1988年天津市高级人民法院向最高人民法院请示的案例相关。

1988年10月14日，最高人民法院函复天津市高级人民法院：“你院〔1987〕第60号请示报告收悉。据报告称，你市塘沽区张学珍、徐广秋开办新村青年服务站，于1985年6月招雇张国胜（男，21岁）为临时工，招工登记表中注明‘工伤概不负责’。次年11月17日，该站在天津碱厂拆除旧厂房时，因房梁折落，造成张国胜左踝关节挫伤，引起局部组织感染坏死，导致因脓毒性败血症而死亡。张国胜生前为治伤用去医疗费14151．15元。为此，张国胜的父母张连起、焦容兰向雇主张学珍等索赔，张等则以‘工伤概不负责’为由拒绝承担民事责任。张连起、焦容兰遂向法院起诉。

经研究认为，对劳动者实行劳动保护，在我国宪法中已有明文规定，这是劳动者所享有的权利。张学珍、徐广秋身为雇主，对雇员理应依法给予劳动保护，但他们却在招工登记表中注明‘工伤概不负责’。这种行为既不符合宪法和有关法律的规定，也严重违反了社会主义公德，应属于无效的民事行为。至于该行为被确认无效后的法律后果和赔偿等问题，请你院根据民法通则等法律的有关规定，并结合本案具体情况妥善处理。”

而最终天津市高级人民法院按照最高人民法院批复意见将前述案件中“工伤概不负责”条款认定为无效。该案件也引发了当时学界的讨论及关注。在后续《合同法》的起草过程中，该批复涉及的规则被明确下来，最终体现为现行《合同法》第五十三条。

当然于2013年1月18日实施的《最高人民法院关于废止1980年1月1日至1997年6月30日期间发布的部分司法解释和司法解释性质文件（第九批）的决定》，已将前述《最高人民法院关于雇工合同“工伤概不负责”是否有效的批复》废止，理由是该批复已被合同法、劳动法、劳动合同法及相关司法解释代替。

（2）《合同法》第五十三条的具体内容

《合同法》第五十三条【合同免责条款的无效】规定，合同中的下列免责条款无效：（一） 造成对方人身伤害的；（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

可见，该条款的内容可以包括格式条款的情形、也可包括非格式条款的情形。而且从该条款的内容及司法实践的适用来看，该条规定的免责条款涉及的免除的责任内容包括合同涉及的违约责任、侵权引发的侵权责任。

4、《民法典（草案）》对免责条款的规定

我国公布的《民法典（草案）》第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效：“（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的” 。

可见《民法典（草案）》保留了《合同法》第五十三条的全部内容，对免责条款相关的事项仍然继续通过法律予以规制。

三、厂房租赁合同中常见的免责条款的种类

从目前的司法实践来看，在厂房租赁合同中出现的常见免责条款主要包括如下几种类型：（1）以厂房现状交付、免除出租人合格房屋交付义务的免责条款；（2）漏雨情形下免除出租人违约或侵权责任的免责条款；（3）发生火灾情形下免除出租人违约或侵权责任的免责条款；（4）违约后合同相对方断水断电且违约方不得持异议的免责条款；（5）合同解除时次承租人不得主张损失赔偿的免责条款；（6）约定承租人未投保时出租人免除赔偿责任的免责条款无效。此外，关于不可抗力相关的免责条款不是本文讨论的重点，在此不赘述。

人民法院上述实务中常见的免责条款的效力的时候，类似的案例有时会出现不同的结果，导致某一地区的法院坚持一种司法观点，而另一地区的法院坚持另外的司法观点，影响裁判的公信力、对当事人制定诉讼方案及权益主张产生不利的影响。

四、厂房租赁合同中免责条款的效力分析

1、厂房以现状交付、免除出租人合格房屋交付义务条款免责

《合同法》第二百一十六条规定了出租人的基本义务，即出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。但商业实践中，很多当事人在签署厂房租赁合同时明确约定“厂房以现状交付”、“承租人认可合同签署时厂房所有相关条件均合格”等条款，用于免除出租人交付合格房屋相关可能引发的法律责任。但实际上，该免责条款即使未被法院直接认定为无效，但也不能全部免除出租人的合格房屋交付义务，特别是在出租人与承租人交付房屋手续不完备的情况下，法院很可能认定双方对现状交付引发的相关损失均承担责任。

相关案例三：租赁合同双方仅约定以现状交付房屋而缺乏相关手续时，按过错分担相关损失。

开封市中级人民法院在河南中闽投资发展有限公司、河南省恩大投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中认为，由于租赁合同约定为现状交付，在合同履行过程中，对楼房设施、相关手续及费用等问题发生争议，导致楼房闲置，造成经济损失，双方均有责任。一审酌定双方各承担50%的租金损失，责任比例划分适当。而该案一审法院还认为，即使双方约定为现状交付，作为出租方也必须履行如下义务：（一）房屋须经有关职能部门验收，中闽投资公司应交付验收审批手续。(二)房屋看管人员应在交接手续上签字，以便确定风险转移时间点。（三）重大附属设备如空调、电梯、供暖设备应清点数量、主要部件。合格证是否齐全，及出租方应提供供货商信息。（四）此租赁合同租期五年零五个月，租期较长，租金1221.2万元，租费较高。租赁合同的交接单应当采取双方认可的较规范的书面形式。出租方没有证据证明已履行上述义务，不能认定此房屋交付。

结合上述《合同法》第二百一十六条的规定及前述案例的司法观点，笔者认为厂房租赁合同双方单纯在合同中约定以现状交付厂房以期免除出租方的合格房屋交付义务的目的难以实现，厂房出租人应准备完备的厂房交接手续，对交接时间、交接内容、设备设施情况、房屋验收手续情况等进行书面确认。而承租人也最好不要图一时便利，未经核查确认直接接收厂房，而是应该将交付手续履行完毕，以防止后续出现争议时缺乏相关证据，导致利益受损。

2、漏雨情形下免除出租人违约或侵权责任的免责条款

如果厂房因地理位置、周边环境等存在固有的风险（例如：潮湿、因地势低夏季易进水等），且出租人已经向承租人合理提示了该风险并建议采取合理措施，承租人在此情形下同意承租并承担相关后果。此类条款是否有效呢？

相关案例四：出租人在厂房租赁合同中明确提示了厂房很可能存在漏雨、潮湿和实际情况，并约定承租人承担该漏雨及潮湿引发的相关风险，且出现损失时承租人未及时固定损失证据，法院最终驳回承租人的全部诉讼请求。

韶关市中级人民法院在黄秋文、胡小兰与韶关风度置业发展有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中认为，由于黄秋文、胡小兰在签订协议时已经清楚C15号仓库相对潮湿、容易发霉、雨季容易进水，风度置业公司在签订协议时对此情况并未隐瞒，且在合同中作了明确约定：“……13.如因台风、地震或政府行为等不可抗力造成双方不能履行合约的，双方免责。14.乙方承租地下层即（负一层仓库），由于地面相对潮湿，容易发霉，在雨季容易进水，在承租期内，乙方存放的货品应垫高20公分，并安装相应设备，保持仓库干爽。如乙方仓库存放的货品出现发霉现象，因此造成的损失，由乙方自行承担。四、其他事项……3、若因漏水造成的一切经济损失，由乙方自行负责”。从上述条款可知，风度置业公司已对C15号仓库可能存在的风险向黄秋文、胡小兰进行了释明，黄秋文、胡小兰愿意签订合同表明其对自己所面临的风险已有心理预期，愿意承担风险。且黄秋文、胡小兰并未提供充分证据证明其损失。综上所述，黄秋文、胡小兰因仓库渗漏进水导致其茶叶受损而要求韶关风度置业发展有限公司赔偿，依据不足，理由不充分，本院不予支持。

在该案例中，虽然法院并未直接对厂房租赁合同中约定的前述免责条款的效力进行认定，但法院实际上将该免责条款作为的判决的依据，侧面认可了该条款的效力。

笔者认为，如果厂房因地势、位置等因素存在固有的使用风险，而非厂房本身建筑质量、消防设施存在问题，并非出租人未履行《合同法》规定的合格房屋交付义务，特别是在出租人已经在合同中明示此类风险、提出防范风险的措施，并在此基础上约定相关损失由承租人自行承担的情况下，出租人对承租人的损失不存在故意或重大过失，不属于《合同法》第五十三条第二款规定免责条款无效的情形，此类免责条款应属有效。

因此，建议厂房出租人在出租此类厂房时，在合同中明确提示风险、提出风险防范措施、约定明确的免责条款，以防止将来产生争议时自身权益受损。而厂房承租人在承租此类厂房前，应尽量谨慎、进行合理评估，特别用于存储对存储环境要求较高的货物时，不要仅考虑成本因素，还要考虑存在风险及将来产生争议时的诉讼成本、时间成本，合理作出决策。

3、发生火灾情形下免除出租人违约或侵权责任的免责条款

《合同法》第二百二十条规定了出租人对租赁物的维修义务，即出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。但在商业实践当中，很多当事人在厂房租赁合同中并未约定维修责任，而最终因电路等问题引发火灾时，双方对责任承担产生争议。那么当事人在厂房租赁合同中约定发生火灾等事故时相关责任均由承租人一方承担的条款是否有效呢？

相关案例五：发生火灾等事故时的责任均由承租人一方承担的免责条款无效。

牡丹江市中级人民法院在袁晓晨因与杨金丽房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中认为，双方当事人签订的租赁合同中虽约定杨金丽应做好安全防火、防漏、防水及安全用电、防盗，承租期间发生的一切事故由杨金丽负责，但杨金丽承租房屋后未改变承租房屋的主体结构及损坏附属设施，对用电线路和相应设施没有进行改动，故杨金丽作为承租人，仅应在其能够控制的范围内尽到日常管理人的注意义务，而不应对超出其管理范围内的损失承担责任。而该案一审法院认为，袁晓晨、武淑云作为出租人对承租房屋负有修缮义务，确保房屋的各项设施的安全负有保障的义务，而杨金丽作为承租人对于房屋的使用也应尽到合理使用的义务，双方在租赁合同中约定此类事件的发生由一方承担责任，另一方免责的约定无效。一审法院判决出租人按70%的比例赔偿承租人的货物损失等、承租人按30%的比例赔偿出租人的房屋维修损失。最终二审法院对该案作出驳回上诉、维持原判的判决。

在该案例中，一审法院直接认定发生火灾情形下一方承担全部责任的免责条款无效。二审法院虽未对此问题再次作出明确认定，但判决结果及司法观点与一审法院相同。

笔者认为，当事人针对《合同法》第二百二十条规定的出租人对租赁物的维修义务没有另行作出约定的情况下，直接事前约定要求承租人承担火灾等事故导致的全部责任，不考虑将来事故发生的原因及各方过错的情况，该条款不符合公平原则，也很可能被认定为属于《合同法》五十三条第二款规定的无效情形。

因此，当事人在厂房租赁合同中明确约定维修义务对双方均有利。而直接约定的发生火灾等事故时的责任均由承租人一方承担的免责条款难以实现当事人的目的，在最终出现纠纷时法院仍然会根据双方当事人的过错程度划分责任承担比例。

4、违约后合同相对方断水断电且违约方不得持异议的免责条款

在实践中，厂房租赁合同当事人履行租赁合同过程中出现争议时经常会采用断水断电等相对比较激烈的措施来迫使对方解除合同、赔偿损失或搬离厂房。然而，如果当事人在签署合同时就约定承租人出现违约行为时，出租人可以采取断水断电等措施，而承租人不得提出任何异议等条款。那么此类条款能否达到出租人的目的，是否有效呢？

相关案例六：一方违约后合同相对方断水断电且违约方不得持异议的免责条款无效。

永州市冷水滩区人民法院在湖南省渝洲房地产实业有限公司与唐良军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书认为，原、被告在该合同第九条违约责任中约定的“如逾期超过15日，除按前项约定执行外，乙方（被告）自愿同意甲方（原告）可采取停水断电、关门、直接代收营业款或暂扣商品物件抵扣欠费等相关限制营业或其他强制措施进行催缴处理，乙方（被告）对此不得提出任何营业或经济方面的异议及诉请”条款，是免责条款，该条款内容符合我国合同法关于免责条款无效的规定，是无效的约定，不受法律保护。

综上，笔者认为从该案例中可以看出，即使承租人存在违约行为，出租人也应当按照法律规定主张权利，而非采取断水断电等激烈措施。如果出租人采取断水断电等激烈措施造成承租人财产损失的，出租人很可能因此要承担赔偿责任。而承租人事先约定的前述免责条款也很可能会被法院认定无效。

因此，笔者建议厂房出租人在出现厂房租赁合同纠纷时尽量不要采取断水断电等措施，而应考虑使用诉讼或谈判等手段保护自身的权益，很可能要因此承担损害赔偿责任。

5、合同解除时次承租人不得主张损失赔偿的免责条款

在实践中，房屋转租赁情形非常多见，而部分承租人在转租合同中会约定如果租赁合同解除，次承租人不得主张任何损失赔偿。那么此类条款是否有效呢？

本文相关案例二中，租赁合同因承租人违约原因解除、转租合同中约定合同解除时次承租人不得主张损失赔偿的免责条款无效。

从该案例中可以看出，因承租人存在违约行为导致房屋租赁合同解除，属于承租人重大过失导致的次承租人产生损失的情形，在此情形下的免责条款属于《合同法》第五十三条第二款规定的情形，应属于无效。

6、约定承租人未投保时出租人免除赔偿责任的免责条款

在实践中，由于厂房承租人可能存储具有重要价值的货物或资产，因此可能会购买相关保险。但当事人如果事前约定承租人未对货物投保时，出租人不承担由此产生的所有赔偿责任。那么此类条款是否有效呢？

相关案例七：约定承租人未投保时出租人免除赔偿责任的免责条款无效。

南通市中级人民法院在南通丰采花边绣品有限公司与南通中诺彩印包装有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书中认为，我国合同法第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。双方在合同第十条中约定：租赁期间，甲方负责购买租赁房屋保险，乙方负责购买租赁房屋内乙方的财产及其它必要的保险（包括责任险）。若甲（乙）方未购买上述保险，由此而产生的所有赔偿及责任由甲（乙）方承担。该合同条款没有区分过错方的过错程度而预先免除了过错方的所有责任。由于提供适租的租赁物是出租方的主要合同义务，双方合同明确约定甲方需保证房屋不能漏雨渗水，如有因漏雨渗水造成乙方经济损失由甲方负责，丰采公司未提供符合案涉租赁合同要求的房屋，存在重大过失，故其不能免除自身应当承担的赔偿责任。

从该案例中可以看出，约定承租人未投保时出租人免除赔偿责任的免责条款属于

“没有区分过错方的过错程度而预先免除了过错方的所有责任”的条款，符合《合同法》第五十三条第二款规定的情形，应属于无效。

综上，本文结合案例对免责条款的基本概念、实务中常见免责条款的类型等进行简要分析，笔者认为实践中多数免责条款均属于“没有区分过错方的过错程度而预先免除了过错方的所有责任”的条款，最终被法院认定为无效。但是，也存在部分免责条款，例如由于属于厂房本身固有的特点或问题，出租人在充分提示风险、提出风险防范措施的情况下与承租人订立的免责条款，由于出租人对损失产生不存在故意或重大过失，因此该条款可以被认定为有效。建议厂房租赁合同当事人订立详细的租赁合同，对厂房交付、维修责任、消防责任等进行明确的约定，在履行过程中及时关注实际情况变化，特别是出现争议时应采用合理、合法的手段维护自身合法权益。

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