摘要：在商业实践当中，很多当事人在厂房租赁合同中约定发生火灾等事故时相关责任均由承租人一方承担。而关于此类条款是否有效，一直是此类厂房租赁合同纠纷的争议焦点。本文拟从司法判例观点角度，对厂房租赁合同中事先约定的火灾免责条款的效力进行分析，以期对厂房租赁合同履行及纠纷处理提供有益的参考。

一、案例概况

2016年6月20日，袁晓晨（甲方）与杨金丽（乙方）签订房屋租赁合同，约定袁晓晨将坐落在伟伟商厦东侧一处门市房出租给乙方使用，经甲乙双方协商订立本合同。合同约定：在合同期内乙方应做好安全防火、防漏、防水及安全用电、防盗。乙方承租期间发生的一切事故由乙方负责。杨金丽在此租赁房屋中经营穆棱市八面通镇红心劳保器材商店。2017年3月18日11时20分许，承租的门市房发生火灾，穆棱市公安消防大队接到周双贵报警后及时将火扑灭。2018年1月4日，穆棱市公安消防大队作出火灾事故认定书，对起火原因认定如下：起火时间为2017年3月18日11时许；起火部位位于红心劳保器材商店北数第一个窗口与第二个窗口上方棚顶；起火原因排除雷击、烟囱起火、遗留火种引发火灾，不排除棚上电器线路故障引燃周围可燃物蔓延起火成灾。袁晓晨不服，申请复核，穆棱市公安消防大队作出火灾事故重新认定书，对起火原因认定如下：起火时间为2017年3月18日11时许；起火部位位于红心劳保器材商店灰天棚；排除雷击、烟囱起火、遗留火种引发火灾，不排除灰天棚电气线路故障引燃周围可燃物蔓延起火成灾。穆棱市公安消防大队进行火灾事故责任认定。

牡丹江市中级人民法院在该案二审民事判决书中认为，双方当事人签订的租赁合同中虽约定杨金丽应做好安全防火、防漏、防水及安全用电、防盗，承租期间发生的一切事故由杨金丽负责，但杨金丽承租房屋后未改变承租房屋的主体结构及损坏附属设施，对用电线路和相应设施没有进行改动，故杨金丽作为承租人，仅应在其能够控制的范围内尽到日常管理人的注意义务，而不应对超出其管理范围内的损失承担责任。而该案一审法院认为，袁晓晨、武淑云作为出租人对承租房屋负有修缮义务，确保房屋的各项设施的安全负有保障的义务，而杨金丽作为承租人对于房屋的使用也应尽到合理使用的义务，双方在租赁合同中约定此类事件的发生由一方承担责任，另一方免责的约定无效。一审法院判决出租人按70%的比例赔偿承租人的货物损失等、承租人按30%的比例赔偿出租人的房屋维修损失。最终二审法院对该案作出驳回上诉、维持原判的判决。

综上，在该案例中，一审法院直接认定发生火灾情形下一方承担全部责任的免责条款无效。二审法院虽未对此问题再次作出明确认定，但判决结果及司法观点与一审法院相同。

二、案涉免责条款主要相关法律规定

1、《合同法》中关于免责条款效力的相关规定

《合同法》第五十三条规定，合同中的下列免责条款无效：（一） 造成对方人身伤害的；（二） 因故意或者重大过失造成对方财产损失的。

2、《民法典（草案）》中关于免责条款效力的相关规定

我国公布的《民法典（草案）》第五百零六条规定，合同中的下列免责条款无效：“（一）造成对方人身损害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的” 。

可见《民法典（草案）》保留了《合同法》第五十三条的全部内容，对免责条款相关的事项仍然继续通过《民法典（草案）》的规定予以规制。

三、案涉免责条款的效力分析

前述案例中免责条款的内容为“在合同期内乙方应做好安全防火、防漏、防水及安全用电、防盗。乙方承租期间发生的一切事故由乙方（承租人）负责”。该条款的本质在于租赁合同双方在未发生事故时，不考虑将来事故发生的原因、过错等因素而事先直接免除一方当事人责任。如果火灾事故发生后，被该条款免除责任的一方恰恰是对火灾事故负有过错，那么该条款就本质是属于事先约定了《合同法》第五十三条规定的情形，应属无效。

此外，我国《合同法》第二百二十条规定了出租人对租赁物的维修义务。如果当事人没有对此另行作出约定，而是直接事前约定要求承租人承担火灾等事故导致的全部责任，不考虑将来事故发生的原因及各方过错的情况，该条款也不符合公平原则。

四、火灾免责条款的法律风险防范建议

1、建议厂房租赁合同当事人明确约定厂房维修义务的责任主体及维修区域和范围。

2、建议厂房租赁合同当事人在符合公平原则的情况下，明确约定消防责任，根据过错程度事先拟定不同的合同条款，防止将来产生争议没有合同依据。

3、建议厂房租赁合同当事人关注合同履行阶段的实际情况，注意对电器使用、线路维护等进行周期性检查。

综上，本文结合案例对厂房租赁合同中事先约定的火灾免责条款的效力进行了简要分析，笔者认为实践中多数此类免责条款均属于“没有区分过错方的过错程度而预先免除了过错方的所有责任”的条款，最终很可能会被法院认定为无效。建议厂房租赁合同当事人订立详细的租赁合同，对维修责任、消防责任等进行明确的约定，在履行过程中及时关注实际情况变化，对电器使用、线路维护等进行周期性检查，在出现火灾事故并引发争议时应采用合理、合法的手段维护自身合法权益。

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